Aprobada la Ley que desbloquea suelo y reduce plazos para facilitar más vivienda asequible

El Pleno del Parlamento de las Islas Baleares ha aprobado la Ley de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de  suelo mediante los proyectos residenciales estratégicos (PRE) en Baleares, nueva figura creada por el Govern para desbloquear y agilizar suelos urbanos y urbanizables optimizando el uso de estos terrenos, en los principales municipios, con el objetivo de crear más vivienda asequible para los ciudadanos residentes en Baleares, que incluye el requisito de destinarla a personas con cinco años o más de residencia en el archipiélago.

Además, incorpora medidas para facilitar y acelerar la construcción de vivienda pública, con un nuevo procedimiento exprés que se podrá aplicar a las nuevas promociones del IBAVI, y para aumentar la oferta de vivienda asequible para los residentes en todos los municipios de Baleares. La Ley, proveniente del Decreto Ley aprobado por el Consell de Govern a mediados de marzo, «refuerza el plan de choque iniciado esta legislatura para ampliar la oferta de vivienda asequible para residentes», a través de varias medidas y programas.
«Esta Ley busca soluciones para dar respuesta a la necesidad de vivienda asequible que sufren los residentes en las Illes en una situación de emergencia que se arrastra desde hace años», ha manifestado el conseller de Vivienda, Territorio y Movilidad, José Luis Mateo, durante su intervención en el Parlament, en la que ha recordado que se trata de «medidas excepcionales para facilitar y acelerar nuevas viviendas de precios accesibles en suelos ya previstos y con vocación de destinarse al uso residencial en los planeamientos municipales y en los planes territoriales».

Además, y para dar respuesta a los problemas de vivienda entre los residentes, a través de esta Ley, para todos los municipios, y no solo en las promociones vinculadas a los PRE, se establece el requisito de cinco años o más de residencia en Baleares para acceder a todas las viviendas de protección pública —en las que, además, se dará preferencia a los residentes en el mismo municipio donde se ubique la promoción— o a una vivienda de precio limitado, la otra figura también por debajo de los precios de mercado y destinada solo a residentes, ha recordado Mateo.

Medidas extraordinarias en municipios de más de 10.000 habitantes
Mediante esta Ley, se regula la creación de la figura de los proyectos residenciales estratégicos (PRE), una medida urgente y extraordinaria para aumentar la oferta de suelo destinado a vivienda, para desbloquear y agilizar suelos urbanos y urbanizables ya previstos en los planes vigentes, con una reducción muy importante de los plazos de tramitación (de los más de 10 años actuales en muchos casos a un periodo estimado de entre 18 y 24 meses).

Además del municipio de Palma, como se preveía en el Decreto Ley, se amplía el alcance de esta figura en los principales municipios de todas las Illes, una medida incorporada durante la tramitación parlamentaria de la Ley que permitirá la creación de los PRE en suelos urbanos y urbanizables en los municipios de más de 10.000 habitantes (un total de 25 municipios en todas las islas *). Para la puesta en marcha del mismo, el PRE tiene que disponer de un informe del correspondiente consejo insular.

Con esta figura, se garantiza que el 50 % de la edificabilidad de estos proyectos se destine a viviendas sometidas a régimen de protección, tanto vivienda de protección pública (VPP) como de precio limitado (VPL), y, por lo tanto, destinadas solo a ciudadanos residentes con una residencia de cinco años o más en las Illes. Además, se tendrá que ceder al ayuntamiento del municipio un 15 % del aprovechamiento para construir también vivienda de protección.
Además, en otras medidas incorporadas durante la tramitación parlamentaria, se garantiza el aumento de la oferta de alquiler asequible para residentes. La Ley establece que, de todas las viviendas de los PRE sometidos a régimen de protección, un mínimo del 50 % tiene que ser en régimen de alquiler. Asimismo, en los PRE, se garantiza que las viviendas en régimen de protección se tienen que finalizar antes o de manera simultánea a las viviendas de precio libre.

Los proyectos estratégicos se beneficiarán de una tramitación urgente y preferente de las licencias y de un procedimiento unificado. En un mismo procedimiento, se podrán tramitar el plan de ordenación, el proyecto de reparcelación y el proyecto de urbanización, de forma que se reducirán los plazos de tramitación de manera muy significativa: hasta ahora, en términos generales, suponían más de 10 años, y con esta nueva figura, se estima una duración aproximada de entre 18 y 24 meses, entre un año y medio y dos años.

En relación con esta figura, se incrementarán las edificabilidades y densidades en los  suelos urbanos y urbanizables; se establecerá que todas las viviendas tienen que ser en edificaciones plurifamiliares, dado que no está permitido el uso residencial unifamiliar; y el mínimo de viviendas para poder tramitar un PRE será de 100 viviendas en Palma y de 60 en el resto de municipios en los que será posible su aplicación (los municipios de más de 10.000 habitantes).

Para incentivar la creación de los proyectos residenciales estratégicos en suelos urbanos y urbanizables, en esta nueva normativa se establece un límite temporal, un plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la Ley, para presentar el estudio preliminar de los proyectos por parte de sus promotores ante el correspondiente ayuntamiento, una medida que también se ha incorporado al texto durante la tramitación en el Parlamento.

Impulso a la promoción pública
Para el conjunto de las Illes, la Ley incluye nuevas medidas enfocadas en el aumento de la vivienda asequible para los residentes en todos los municipios. Así, establece el requisito de cinco años de residencia en el archipiélago para poder acceder a viviendas sometidas a un régimen de protección (VPP y VPL), incluyendo nuevas medidas para acelerar la promoción pública de vivienda y reducir los plazos actuales de la tramitación urbanística en el conjunto de las islas.

En este sentido, el Decreto Ley ya incorporó un procedimiento exprés para desarrollar promociones de vivienda pública en cualquier tipo de  suelo, excepto el suelo rústico protegido, a través de una declaración de interés autonómico del Consell de Govern, con un informe previo del ayuntamiento y la posterior autorización del proyecto por parte del Consell de Govern de forma que se pueda reducir considerablemente la puesta en marcha de una promoción.

Reservas para jóvenes y empleados públicos
Asimismo, la Ley introduce cambios en relación con la vivienda de precio limitado, figura creada en la Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, con el fin de garantizar que el 30 % de las viviendas de precio limitado de una promoción se reserven a menores de 35 años — en todas las promociones de VPL, no solo en los proyectos residenciales estratégicos—, estableciéndose que los titulares o promotores de diez o más VPL tendrán que garantizar esta reserva para jóvenes durante un plazo de dos años a partir de la inscripción de la obra nueva.

Por otro lado, en los proyectos residenciales estratégicos, se incluyen medidas de reserva de vivienda pública y de viviendas destinadas a empleados públicos. En los terrenos que se tienen que ceder a la Administración, la edificabilidad se distribuirá reservando un mínimo de un 20 % para viviendas públicas de alquiler social; un mínimo de 10 % para alojamientos de dotación para empleados públicos (en municipios de más de 20.000 habitantes) y la edificabilidad restante, para cualquiera de las modalidades de colaboración público-privada para construir viviendas protegidas, que incluye también las cooperativas en cesión de uso. 

Áreas de transición y reserva del 100 % para vivienda asequible
En relación con los proyectos residenciales estratégicos, la Ley también incorpora la posibilidad de que los ayuntamientos de los municipios de más de 20.000 habitantes (un total de 13 municipios **) que así lo decidan, por acuerdo del Pleno municipal, puedan ampliar el alcance de esta figura en las zonas cualificadas como áreas de transición, destinadas al crecimiento urbanístico.

En estas áreas, Baleares fija el porcentaje más alto para vivienda asequible en una reserva de suelo: como norma general, se reserva el 100 % a viviendas en régimen de protección (vivienda protegida o de precio limitado). En función de la memoria de viabilidad económica que redacte el ayuntamiento para garantizar el proyecto, el porcentaje podría variar, pero se establece que como mínimo será del 75 % por vivienda asequible.

El objetivo de la Ley es desbloquear los  suelos urbanos y urbanizables para aumentar la vivienda asequible para residentes y optar en primer lugar por aprovechar esos suelos. El uso de áreas de transición quedará limitado en los municipios de más de 20.000 habitantes y siempre que el ayuntamiento apruebe la medida, bajo una serie de limitaciones y requisitos. Por esto, no será de aplicación en todas las áreas de transición, ha recordado el consejero.

Entre otros requisitos, estos municipios tienen que haber agotado antes los suelos urbanos y urbanizables o tienen que acreditar la imposibilidad de construir los PRE en los suelos urbanizables, teniendo que justificar las circunstancias que técnica, económica o urbanísticamente imposibiliten la transformación de estos suelos. El consejero también ha recordado que, en estos casos, deberán cumplir requisitos regulados, en cuanto a la continuidad de la trama urbana, conectividad y disponibilidad actual de suelos urbanizables en el municipio.

Así, estas áreas deberán estar en contacto con suelo urbano o urbanizable ejecutado y poder enlazar con las redes viarias y de servicios existentes que dispongan de capacidad y calidad suficiente para darle servicio; teniéndose que situar fuera de las zonas de flujo preferente o del resto de zonas inundables, fuera de las áreas de prevención de riesgos de inundación, erosión y derrumbe, de las zonas de alto riesgo de incendio, de las áreas de la Red Natura 2000 y las de  suelo rústico protegido por el planeamiento general municipal.

Los ayuntamientos de más de 20.000 habitantes deberán decidir si hacen uso de esas áreas y, por ello, dispondrán de un plazo de un año para aprobar un acuerdo en ese sentido en el pleno municipal. Además, para llevar a cabo esta medida, requerirán una modificación de planeamiento que a la vez tiene que recibir la aprobación de los respectivos consejos insulares.

Medidas contra la ocupación ilegal de viviendas
Durante la tramitación parlamentaria, también se han incorporado medidas contra la ocupación ilegal de viviendas, encaminadas a limitar el acceso a las ayudas en materia de vivienda y el acceso a las viviendas de protección pública en Baleares a las personas condenadas por delitos penales de allanamiento de morada y/o usurpación en los cinco años anteriores a la fecha de inscripción en el registro del IBAVI o de la convocatoria de las ayudas.

Asimismo, las convocatorias de ayudas en materia de vivienda podrán incluir, como requisito para ser beneficiario, no haber sido condenado por delitos penales de allanamiento de morada y/o usurpación en los últimos cinco años a la fecha de la convocatoria.