La duración de los contratos de alquiler tras los últimos cambios normativos y el rechazo de la prórroga extraordinaria

En el artículo 9.3 de la LAU se contempla una excepción a la prórroga obligatoria a la que tienen derecho todos los inquilinos de vivienda y es la causa de necesidad. Para que esta causa se pueda invocar se tiene que cumplir una serie de requisitos. La causa de necesidad debe constar en el contrato de arrendamiento, si no consta, no se puede invocar. Además, la causa de necesidad solo puede invocarla un arrendador que sea persona física. 

Las personas jurídicas no pueden invocar la causa de necesidad. El propietario persona física también debe preavisar al inquilino con dos meses de anticipación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. Tercero, solo pueden invocarla los arrendadores para sí o para determinados familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, como pueden ser padres, hijos o cónyuges en caso de sentencia firme de separación, divorcio para que pueda entrar en juego. Y esto es importante: para que pueda entrar en juego la causa de necesidad tiene que haber transcurrido el primer año de duración del arrendamiento, pero también tiene que haber entrado el contrato en prórroga obligatoria. Si el contrato está dentro de su duración inicial, no se puede invocar la causa de necesidad. Por ejemplo, un arrendamiento que de inicio se hubiera suscrito ya de inicio por un periodo de tres años, el arrendador no podría invocar la causa de necesidad hasta el cuarto año, que es cuando el arrendamiento entra en prórroga, no antes. Por último, la necesidad de recuperar la vivienda tanto del arrendador como de sus familiares debe ser una necesidad real y no simulada. O sea, no debe ser una mera conveniencia de recuperar la casa para luego venderla.

Todos estos requisitos hay que tenerlos en cuenta a la hora de invocar la causa de necesidad, porque muchas veces algunos no se cumplen. Pero hay uno importante, y ocurre porque muchos arrendadores entienden que con que pase el primer año de arrendamiento es suficiente para invocar la causa de necesidad, lo que no es suficiente porque hace falta además que el arrendamiento haya entrado en prórroga obligatoria, porque si yo firmo un arrendamiento por una duración inicial de cinco años, no se puede invocar la causa de necesidad en ningún momento de ese periodo de cinco años. Al menos así es el texto de la ley. El artículo 9 de la LAU así lo dice.

A veces nos encontramos con contratos mal redactados, sin un plazo definido. ¿Cómo resuelve la ley esta indeterminación? Y, ligado a esto, ¿sería legal hoy un pacto que sometiera el arrendamiento a una prórroga forzosa indefinida como las que había en los contratos de renta antigua?

El artículo 1.543 del Código Civil establece como requisito previo para la existencia de un arrendamiento la temporalidad, o sea, que su duración sea determinada o determinable. Por lo cual un pacto en un contrato de arrendamiento que no tenga duración o sea indeterminada la ley dice que se entenderá celebrado por un año, sin perjuicio de las prórrogas obligatorias que le corresponden a todos los arrendamientos de viviendas. Un pacto como el que me comentas, donde ya se ha pactado expresamente someter el contrato a una prórroga forzosa indefinida es dudoso. Pero hay sentencias que lo consideran válido dándole valor temporal, aplicando por analogía la duración máxima que tienen los usufructos de personas jurídicas que es de 30 años.

Algunos propietarios intentan blindarse con cláusulas de renuncia. ¿Sería válido un pacto en un contrato por el que el inquilino renunciara expresamente a las prórrogas que la ley le concede?

En mi opinión, dicho pacto no sería válido porque el derecho a la prórroga es un derecho irrenunciable que tiene carácter imperativo por estar regulado dentro del título segundo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con lo cual un pacto en este sentido para mí sería una estipulación nula de pleno derecho por contravenir el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La renuncia previa de determinados derechos que podemos llamar de orden público, como puede ser el derecho a la prórroga, no es admisible porque, según algunas sentencias, este derecho no se ha incorporado todavía al patrimonio del arrendatario para poder ser renunciado en ese momento, con lo cual en ese momento no se podía renunciar a él. A lo mejor en un momento posterior ya firmado el arrendamiento, cuando ya ese derecho a la prórroga se hubiera incorporado dentro del patrimonio del arrendatario, en ese momento sí sería válida la renuncia. 

Hablemos ahora de las viviendas de lujo o suntuarias, aquellas de más de 300 m² o con una renta de alquiler superior a 5,5 el salario mínimo interprofesional. ¿Se rigen por las mismas normas de duración y prórrogas que el resto?

Para este tipo de viviendas el legislador no impone las mismas limitaciones y restricciones que impone para otro tipo de viviendas más humildes, porque entiende que los arrendatarios de este tipo de viviendas no necesitan tanta protección. Con lo cual, en estos casos el legislador deja la duración de los arrendamientos a la libre voluntad de las partes para que puedan establecer el pacto que ellos quieran. No hay una limitación temporal. Cuando hablamos de viviendas suntuarias, esta libertad de pactos ocurre también en muchos de los derechos recogidos en el título segundo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que pueden ser objeto de pacto entre las partes por no tener carácter imperativo. 

Una figura que a menudo genera confusión al final del contrato es la tácita reconducción. ¿Podrías explicarnos qué es, cuándo entra en juego y si supone una simple prolongación o la creación de un contrato completamente nuevo?

Una vez agotadas todas las prórrogas obligatorias y las tácitas, puede entrar en juego la figura de la tácita reconducción que está regulada en los artículos 1.566 y 1.581 del Código Civil, que también afecta a la duración de los arrendamientos. Esta situación se produce cuando, finalizado ya el arrendamiento porque se han agotado todas las prórrogas obligatorias y tácitas, si el arrendador permite que el arrendatario siga disfrutando de la vivienda arrendada, al menos, durante 15 días sin mostrar ninguna oposición, entra en juego la tácita reconducción. En este caso, el contrato se renovaría automáticamente por un nuevo arrendamiento. Hablo nuevo, no una prórroga del anterior, que se regiría por la Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicando las mismas condiciones que había en el contrato original, excepto la duración y la extinción de garantías, ya que en este supuesto se aplica el Código Civil.

Además, en cuanto a la duración del nuevo arrendamiento, la duración de ese arrendamiento que se ha prorrogado por tácita reconducción va a depender de cómo se hubiera determinado el importe de la renta en el contrato inicial. Si la renta se hubiera determinado, como es habitual, de forma anual, pagadera por mensualidades anticipadas, en ese supuesto, el nuevo arrendamiento tendría una duración anual y sería prorrogado año a año a voluntad del arrendador. Si la renta se hubiera determinado por mensualidades, en este caso, la duración del nuevo arrendamiento sería prorrogado mes a mes a voluntad del arrendador. Aquí lo que se diferencia de la prórroga obligatoria es que la voluntad del arrendador es la que imprime sello. En cambio, en las prórrogas obligatorias o tácitas que hemos comentado antes, es el arrendatario el que decide la duración del arrendamiento.

Un error muy común y de graves consecuencias es el riesgo de no comunicar el fin de contrato a tiempo. ¿Cómo debe comunicar el propietario o el arrendador al inquilino su voluntad de no renovar el contrato para evitar que el contrato se prorrogue automáticamente otros tres años?

A la finalización de la prórroga obligatoria, cinco años o los siete años dependiendo de si el arrendador es persona física o persona jurídica, el arrendador si desea recuperar la vivienda, debe preavisar a su inquilino con cuatro meses de anticipación. Si incumple este plazo, el inquilino podría invocar la prórroga tácita del artículo 10.1 de la LAU y prorrogar el arrendamiento por tres años más, hecho que es muy importante. Actualmente los periodos de preaviso han cambiado. Antes se exigía un preaviso de finalización de 30 días y ha pasado a cuatro meses y muchos preavisos se están haciendo después de este plazo, lo cual es muy importante porque el arrendador se puede encontrar que ese contrato que pensaba que iba a finalizar, tiene todavía una duración de tres años más a voluntad del inquilino. ¿Cómo debe comunicarlo el arrendador? El arrendador debe comunicar la finalización del arrendamiento a través de cualquier medio que acredite fehaciencia, no solo del envío, sino también del contenido, como puede ser, por ejemplo, un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, un telegrama con acuse de recibo, un requerimiento notarial o un email certificado. 

Más allá del preaviso tardío y de la normativa de zonas tensionadas, ¿qué otras situaciones permiten al inquilino extender el contrato sin el consentimiento del propietario?

Además de lo que hemos comentado de las viviendas ubicadas en zonas tensionadas, solo en los supuestos de prórrogas impuestas, aquí tenemos un ejemplo muy claro la prórroga bianual impuesta por el Real Decreto-ley 8/2026 y también, como hemos comentado también antes, en los casos en que los inquilinos puedan ser declarados vulnerables y los arrendadores grandes tenedores de viviendas. En ese caso los inquilinos podrían acogerse a una prórroga extraordinaria para prorrogar el arrendamiento por un año más, que sería una prórroga impuesta al arrendador que no podría hacer nada para evitarlo.

Para finalizar, una duda muy práctica: Si se pacta un alquiler de vivienda habitual por un plazo muy corto, como dos meses, ¿es válido jurídicamente o debe considerarse un arrendamiento de temporada?

Si el inquilino va a establecer ahí su domicilio habitual porque habitualmente no tiene otra vivienda donde vivir y no consta en el contrato ninguna causa de temporalidad, ese arrendamiento a la finalización del segundo mes se prorrogaría anualmente hasta alcanzar los cinco o siete años de duración, según que el arrendador fuere persona física o jurídica. ¿Por qué ocurre esto? Porque se podría presumir que ese inquilino se vio obligado a firmar esa estipulación si quería acceder a la vivienda, con el fin de acortar el plazo de duración y que a ese alquiler se le aplicara otra regulación menos restrictiva que la que regula el alquiler de vivienda, como es la legislación que regula el arrendamiento de temporada. Ese es el fin, por lo que algunas veces se obliga a los inquilinos a acortar la duración de los arrendamientos sin ningún motivo, sin ninguna causa aparente, para decir que esos arrendamientos no son de vivienda habitual, sino de temporada.

Nos movemos en un momento de gran indefinición y de gran inseguridad jurídica que está afectando, en muchos casos, a los arrendamientos, porque en un momento en que la oferta de viviendas es escasa, no es bueno que se dé esta inseguridad jurídica, porque lo que puede pasar es que a los que pueden aumentar la creación de oferta de viviendas, que es el único medio para bajar los precios de los alquileres, se vayan de este sector ante tanta inseguridad jurídica.